Сколько стоит дом построить?

17.01.2016 02:15
 
Экономика стройки  
Минимизировать

Давайте разбираться: Сколько стоит дом построить?

 

Тайна первая по стоимости вашего дома.

 

Мне часто задают вопрос: А сколько будет стоить построить дом? Отвечать вопросом на вопрос – дурной тон, но у меня нет другого выхода, как спросить:

 

1.    А какая будет площадь дома?

 

2.    Сколько будет этажей

 

3.    Какой тип дома вы хотели бы выбрать: деревянный, кирпичный, блочный, каркасный, смешанный?

 

4.    Какой видите облицовку дома: облицовочный кирпич, штукатурка, панели, сайдинг?

 

5.    На какой класс (или уровень) вы будете ориентироваться в выборе материалов и подрядчиков:  

  • «упрощенный»
  • «эконом-класс» 
  • или «улучшенный»  

Цены за 1 м2 площади строительства подобных  домов у меня приведены на странице «Свой дом»

 

А еще проще поступить так  (но люди почему-то этого  не любят-): «Скажите мне, какую сумму вы готовы инвестировать в строительство и скажу вам про пару вариантов того, что можно построить на эти деньги».

 

Все затраты на строительство дома я предлагаю укрупнённо разделить на 4 статьи:

 

Подготовительная. Это затраты на приобретение участка, на получение технических условий (электричество, вода, газ), разрешения на строительство, на проект дома, нужный для согласования и получения разрешения;

 

Материалы. Это все затраты на материалы, применяемые для строительства: от фундамента, до отделки «под ключ»;

 

Работа. Оплата работ приглашенных строителей;

 

Участок. Это расходы по приведению участка в эксплуатационный вид: дорожки, легкие строения, ворота, заборы и т.п.  Обычно, собственник эти расходы не включает в договор со строителями и делает эти работы позже и часто самостоятельно.

 

            На примере одноэтажного каркасного дома, площадью 90 м2 я могу обозначить расходы по каждой статье в процентах к общим затратам:

 

Подготовительная         1 650 000        43 %

 

Материалы                        1 240 000        32 %

 

Работа                                    780 000        20 %

 

Участок                                  180 600         5 %

 

А в целом это составит:   3 850 000        100% 

При этом, то что называется собственно дом, составит в сумме 2 170 000 рублей

Стоимость 1 м2 площади дома вам «под ключ» выйдет примерно  24 тыс. руб, что соответствует «эконом-классу» в моей классификации.  

Но заметьте: в законченном варианте дома!  

Часто цену «за 1 м2» указывают без отделочных, только общестроительные работы.

 

Также могу сообщить вам «измученному строительством» некоторую приятность. За 6-7 месяцев ваших переживаний, пока шло строительство, вы заработали 650 тысяч рублей.  Дело в том, что цена такого свежепостроенного дома здесь будет колебаться от  4-х и выше  миллионов рублей, что на 30% выше ваших затрат на его строительство и на продаже такой дом не задержится, а будет реализован в течении полугода. Здешние примеры привести могу.

 

 

Тайна вторая по стоимости дома.

 

В интернете любят выяснять какой дом обойдется дороже: из ячеистого бетона, кирпичный, каркасный, деревянный, смешанный и т.п.  Давайте вместе посчитаем. Как учат нас математики: зафиксируем все переменные кроме одной, которую мы исследуем. У нас такой переменной будет материал стен дома. Все остальное меняться не будет.

 

Пусть проект будет один и тот же, а это можно допустить,  пусть с небольшими отклонениями. Количество окон в этом проекте дома будет одинаковым, дверей тоже, материалы отделки будут одними и теми же, скажем гипсокартон, обои, ламинат, оштукатуренный потолок, плитка на полу и стенах, где положено.

 

Даже облицовку дома сделаем везде одинаковую: «итальянским кирпичом», - как любят писать в здешних объявлениях. Ничего итальянского в нем уже нет давно, как и в Жигулях.

 

И еще одно. Конечно,  деревянные дома да и каркасные не принято облицовывать кирпичом, но технически это возможно, а здесь в Краснодарье я даже примеры нахожу этого народного творчества и скоро перестану удивляться. Тут даже "турлучные", т.е. саманные дома «итальянским кирпичом» облицовывают и продают, словом, цыгане с «надутыми лошадьми»  отдыхают. (Анекдот о цыгане, который надувал лошадь соломиной через задницу, в порядке предпродажного тюнинга). 

 

Посчитать укрупнённо можно всякую работу по строительству дома, что я позже и постараюсь сделать. А пока, для примера, давайте  посчитаем устройство облицовки стен нашего дома «итальянским кирпичом», а потом перейдем к расчетам стоимости стен из разного материала.

 

Пусть проект наш по наружным стенам будет равен 9х10 метров, высота стен 2,8 метра, а площадь стен тогда составит:

 

S стен под облицовку (9*2+10*2)*2,8=106,4

 

Площадь проёмов (оконных и дверных) оставляет в среднем от 15-20%, и мы примем в среднем 17,5% от площади стен. Тогда под облицовку у нас останется 87 м2

 

 

Итак, считаем стоимость облицовки стен кирпичом

 

 

 

Для облицовки возьмём местный кирпич Славянского завода. У них самый недорогой по прайсу на май 14 года - "Классик Элит" -11 руб.

 

Цена столь невысокая еще и потому, что у него измененные размеры по ширине: 250х85х65

 

С учетом доставки в Горячий Ключ и разгрузки на стройплощадке кирпич будет стоить на 13-15% дороже  - 13,5 руб

 

Количество кирпичей на 1 м2 стены = 52 шт с учетом раствора.

 

Из этих расчетов вытекает, что 1 м2 плоскости нашей стены будет стоить в материалах 702 руб.

 

За работу по кладке местные каменщики берут  от 14 руб. за кирпич. Следовательно, работа будет стоить  за 1 м2  730 руб., а с материалами - 1430 рубля.

 

Добавим сюда приготовление и стоимость раствора, армирующую перевязочную сетку и примем, что один метр квадратный облицовки кирпичом по минимуму может стоить 1500 рублей.

 

Здесь очень важное слово «По-минимуму». Должен признаться, что стремясь и сам во всем экономить, я тем не менее отдаю себе отчет, что играю на "грани фола", т.е.невысокого качества работ и материалов. Это нижняя граница приличия, и если мне при этом предлагают услуги или материалы намного дешевле - смотрю с большим подозрением: в чем-то меня обязательно будут разводить или дурачить. В результате этих подсчетов вытекает, что облицовка дома кирпичом нам обойдется примерно в 130 500 рублей. Конечно, я не брал во внимание, чо б не мельчить, затраты на кран, манипулятор, стоимость песка и цемента, стропальные работы. А они будут примерно 15 % к уже названным затратам, т.е. около 150 000рублей.

 

 

Теперь считаем стоимость  наружных стен из кирпича

 

Здесь я также рекомендую брать славянский кирпич, но правильное его название: «камень керамический пустотно-поризованный» марки Poromax 380  с размерами 380х253х219. Его в 1 м2 стены нужно будет уложить по 17,6 штук, а цена с доставкой и разгрузкой  выйдет по 86 рубля за штуку.

 

«Штука» это крупная, его удобно класть, он низкой теплопроводности, т.е.  дома получаются теплыми, не требующими специального утепления, но облицовка, о которой мы говорили выше, этой "штуке" все-таки нужна.

 

За кладку такого большого кирпича строители возьмут с вас подороже от 40 до 55 рублей, мы примем для расчетов  = 45 руб

 

На нашу стену нам потребуется 1528 штук, что в рублях составит 113 106. С учетом работы общие затраты будут примерно = 230 тыс руб.

 

 

 

Считаем стоимость  наружных стен из газосиликатного блока, или газобетона

 

Что такое ячеистый бетон, я не берусь здесь рассказывать, - в интернете об этом материалов много. За последние лет 7 он стал очень популярным строительным материалом и причины этому ряд его несомненных достоинств.

 

У него простые и экологичные компоненты, низкая теплопроводность, малый вес больших блоков, которые удобно монтировать в кладку, причем на клей, а не раствор. Но он доступен влаге и нуждается в обязательной облицовке каким-либо фасадным материалом.

 

Наиболее подходящий по СНиПу для здешних мест размер блока 625х300х250 и его цена с транспортно-погрузочными расходами 160 руб.  В 1 м2 стены нужно уложить 6,4 блока и 1 м2 будет стоить 1024 рубля, а все наши наружные капитальные стены обойдутся в  89 088. Правда, стоимость его укладки за последние годы сильно выросла с 15 до 60 рублей и составит 33408 рублей. Прибавим сюда выше посчитанную облицовку дома кирпичом и затраты на стену из газосиликата с облицовкой составят  272 496 руб.

 

 

Посчитаем стоимость наружной каркасной стены

 

Самая простая структура этого «пирога» может быть такой, - идем изнутри дома наружу: 

ОСП, затем паронепроницаемая мембрана, далее идет собственно каркас, состоящий из вертикально стоящего бруса с размерами 50х150, а внутри него находится утеплитель из минеральной ваты. Снаружи каркас опять закрывается мембраной,  но уже от внешних воздействий – ветро- и влагонепроницаемой, поверх которой устанавливается ОСП, но лучше, на мой взгляд, и несколько дешевле и экологичнее фибролитная плита "Грин Борд".

 

Вот собственно и весь «пирог» каркасного дома: снаружи облицовка любая, вплоть до кирпича, - изнутри гипсокартон.

 

Наша стена, или периметр, если его вытянуть в одну линию составляет 38 м погонных (углы я не учитываю). Стойки каркаса устанавливаются через 0,6 метра и нам понадобиться примерно 65 стоек.  С учетом обрезков, поперечных связей нам понадобиться примерно 2,5 м3 пиломатериалов, его цена 7 – 8 тыс руб за куб, а всего   = 18,8 тыс руб.

 

Утеплитель или минплита плотности от 50 до 100  за 1 м 3 обойдётся тысячи 2, а на метр стены эти затраты составят где-то 300 рублей. В целом же затраты на утеплитель 26 тыс руб

 

Ориентировочно-стружечную плиту или OSB, а по-русски ОСП берем 10 мм и один метр квадратный нам  обойдется в 200 рублей. Примерно по такой же цене мы можем приобрести и плиту "Грин Борд". В деньгах это составит примерно 40 тыс

 

Пленка нам обойдется где-то в 20 рублей 1 м2,  а на стены с обеих сторон это будет стоить около 5 тыс руб.

 

Собираем затраты по материалам:  18 800+26 000+40 000+5 000= около 90 000 руб

 

Добавляем стоимость работы строителей, которую примем как  50% от стоимости материалов, и в целом стена каркасная нам обойдется в 135 тыс руб. Не стану утомлять вас деревянной стеной, она обойдется на 15 - 25% дороже каркасной и посчитать можете сами.

 

 

 

Теперь, чтобы сравнить и сделать первые выводы, составим таблицу

длина периметра стен

38,0

м

высота стены

2,8

м

площадь наружных стен

86,5

м2

затраты на кирпичную стену

380 193

руб.

затраты на стену из газобетона

272 496

руб.

затраты на каркасную стену

135 000

руб.


  

1.    Из таблицы видно, что выше всего затраты на кирпичную стену .

 

2.    Стена из газобетона дешевле кирпичной примерно  на 40%

 

3.    Но кирпич и газобетон потребуют увеличить мощность фундамента, а в затратах это на 40% дороже.

      4.    По теплозащищенности и более низким эксплуатационным расходам на первом месте по-прежнему каркас, потом газобетон и            на третьем месте кирпич.